A venda direta judicial é uma das modalidades mais estratégicas dentro do mercado de imóveis judiciais, mas ainda pouco conhecida por quem está começando.

Muitos iniciantes acompanham apenas o leilão judicial tradicional (1ª e 2ª praça). No entanto, quando o imóvel não recebe lances, o juiz pode autorizar a chamada venda direta judicial, que pode representar excelentes oportunidades — inclusive com descontos expressivos.

Neste artigo, você vai entender:

• O que é venda direta judicial
• Como funciona na prática
• Qual a diferença para o leilão judicial
• Se é possível comprar imóvel com até 90% de desconto
• Quais cuidados devem ser observados

O Que é Venda Direta Judicial?

A venda direta judicial ocorre quando um imóvel já foi levado a leilão e não houve arrematação.

Diante disso, o juiz pode autorizar que o bem permaneça disponível para recebimento de propostas por prazo determinado, normalmente por meio do site do leiloeiro oficial.

Durante esse período:

• Interessados apresentam propostas;
• Pode haver disputa entre compradores;
• As propostas ficam registradas no sistema;
• Ao final do prazo, o leiloeiro apresenta a melhor oferta no processo;
• O juiz analisa e decide se homologa ou não a venda.

Ou seja, continua sendo uma alienação judicial, com fiscalização e decisão final do Poder Judiciário.

Qual a Diferença Entre Venda Direta e Leilão Judicial?

A principal diferença não está necessariamente na existência de disputa — pois ela pode ocorrer em ambas as modalidades — mas na fase processual e na forma de conclusão da venda.

🔹 Leilão Judicial Tradicional

• Datas e horários previamente definidos;
• Realização em 1ª e 2ª praça;
• Regras objetivas de valor mínimo;
• Disputa pública de lances;
• Encerramento automático ao maior lance válido, conforme edital.

🔹 Venda Direta Judicial

• Ocorre após leilão negativo;
• O juiz autoriza período para recebimento de propostas;
• O bem pode permanecer disponível no site do leiloeiro;
• Pode haver disputa entre interessados durante o prazo;
• Ao final, a melhor proposta é submetida ao juiz;
• A venda depende de homologação judicial específica.

Mesmo que exista concorrência, na venda direta a proposta ainda passa por uma análise judicial individual, o que diferencia a dinâmica em relação ao leilão tradicional.

É Possível Comprar Imóvel Judicial com 70%, 80% ou Até 90% de Desconto?

Essa é uma das perguntas mais pesquisadas por quem quer comprar imóvel judicial com desconto.

A resposta é: sim, é possível — mas não é automático.

Após tentativas frustradas de leilão, o juiz pode admitir propostas abaixo do valor da avaliação, desde que não configurem preço vil.

A análise considera:

• Percentual ofertado em relação à avaliação;
• Interesse do credor na satisfação do crédito;
• Tempo de tramitação do processo;
• Número de tentativas anteriores de venda;
• Situação do imóvel (ocupação, liquidez, mercado).

Em alguns casos específicos — principalmente quando o bem já passou por várias tentativas sem sucesso — podem surgir descontos extremamente elevados, que podem se aproximar de até 90% em relação ao valor de avaliação.

No entanto:

• Cada caso é analisado individualmente;
• O juiz não é obrigado a aceitar qualquer proposta;
• A viabilidade depende do contexto processual.

Portanto, trata-se de uma possibilidade estratégica, não de uma regra automática.

Por Que a Venda Direta Judicial Pode Ser Mais Vantajosa?

1️⃣ Menor Concorrência em Muitos Casos

Após leilões negativos, parte do mercado deixa de acompanhar o imóvel.

Isso pode reduzir o número de interessados e aumentar a margem para negociação estratégica.

2️⃣ Mais Tempo para Análise

Na venda direta judicial, o imóvel permanece disponível por período determinado para recebimento de propostas.

Isso permite ao comprador:

• Analisar matrícula e débitos;
• Verificar ocupação;
• Estudar o processo;
• Avaliar risco jurídico;
• Estruturar proposta com planejamento.

3️⃣ Estratégia Processual

Diferente da emoção comum nos lances de leilão, a venda direta permite atuação mais estratégica, considerando:

• Momento processual;
• Interesse das partes;
• Probabilidade de homologação;
• Relação entre valor da dívida e valor do bem.

4️⃣ Segurança Jurídica Mantida

Apesar do nome “venda direta”, trata-se de uma alienação judicial.

Isso significa que:

• A venda ocorre dentro do processo;
• Há fiscalização judicial;
• A transferência depende de decisão do juiz;
• O comprador tem respaldo jurídico semelhante ao do leilão tradicional.

Como Funciona o Processo na Prática?

1. O imóvel vai a leilão e não recebe lances;
2. O juiz autoriza a venda direta;
3. O bem fica disponível por prazo determinado para propostas;
4. Pode haver disputa entre interessados nesse período;
5. O leiloeiro apresenta a melhor proposta no processo;
6. O juiz analisa e decide se homologa ou não.

Somente após a homologação judicial é que a aquisição se consolida.

Quais São os Riscos?

Os riscos são semelhantes aos de qualquer compra de imóvel em leilão judicial:

• Existência de ocupante;
• Prazo para imissão na posse;
• Débitos que precisam ser analisados;
• Eventuais recursos processuais.

Por isso, a análise técnica antes de ofertar é fundamental.

Vale a Pena Comprar Imóvel por Venda Direta Judicial?

Sim — especialmente quando:

• O imóvel já passou por tentativas frustradas de venda;
• Há baixa concorrência;
• Existe margem real de desconto;
• O processo está juridicamente estável.

A venda direta judicial pode representar uma das oportunidades mais interessantes dentro do mercado de imóveis judiciais, desde que haja estratégia e análise criteriosa.

Conclusão

Enquanto muitos investidores acompanham apenas as datas de leilão judicial tradicional, compradores mais atentos monitoram também as oportunidades de venda direta judicial.

É justamente nessa fase que podem surgir negociações estratégicas e descontos expressivos.

Se você deseja entender como funciona a venda direta judicial, analisar uma oportunidade específica ou estruturar uma proposta com segurança jurídica, contar com orientação especializada faz toda a diferença.